Консультації:Що таке об’єднання співвласників багатоквартирних будинків?

03 Jan 2017

На сьогодні, єдиною та ефективною системою управління житлово-комунальним господарствам – беззаперечно є інститут об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.

 

Що таке об’єднання співвласників багатоквартирних будинків?

 

Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) – це організація, яка об'єднує власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним неподільним майном.

Саме створення даного об'єднання дозволяє власникам житла спільно вирішувати питання по належному утриманню та використанню майна, забезпечувати своєчасне надходження коштів для утримання будинку. Про ефективність такої форми управління в житловій сфері свідчать досвід успішної діяльності товариств власників житла, розвинена закордонна практика, а також позитивні результати функціонування перших українських ОСББ.

Основний документ, який закладає правову базу для побудови взаємин між окремими власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку, де створено об'єднання – є статут об'єднання.

Статут об'єднання визначає для багатоквартирного будинку конкретний механізм розподілу відповідальності та погодження інтересів усіх власників приміщень будинку.

               Вищим керівним органом об'єднання є загальні збори.Кожний  співвласник  (його  представник)  під час голосування має  кількість  голосів,  пропорційну  до  частки  загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових   приміщень, розташованих у багатоквартирному  будинку.  Якщо  одна  особа є власником квартир (квартири) та/або  нежитлових  приміщень,  загальна площа  яких становить  більш  як  50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має  один  голос  незалежно  від  кількості  та  площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Об'єднання власників квартир самостійно визначає заходи, які необхідні для якісного управління та утримання будинку та прибудинкової території.

В основі управлінської діяльності об'єднання лежить річний фінансовий план об'єднання. Фінансовий план охоплює не тільки перелік основних робіт, які слід виконати в будинку протягом року, а й визначає джерела фінансування на виконання цих робіт (власні або залучені кошти).

Поточний контроль за надходженням та витрачанням коштів в об'єднанні здійснює правління об'єднання. Правління періодично звітується на загальних зборах про виконання фінансового плану. Правління укладає контракти та наймає на роботу працівників для виконання робіт по утриманню будинку. Якщо обсяг управлінської діяльності значний, правління може наймати професійного управляючого будинком (наприклад, спеціалістів, які працювали в «ЖЕКу» або пройшли спеціальний курс підготовки). Управління об'єднанням здійснюється або власними силами, або з допомогою найманих спеціалістів (управляючий будинком, бухгалтер), або ж на основі договору з управляючою компанією Об'єднання співвласників вирішує як обслуговувати будинок і куди витрачати гроші, що в результаті дає значно якісніше і дешеве утримання свого будинку. Але одночасно з'являється і відповідальність власників квартир за свій будинок.

 

 

 

 

 

ЩО ТАКЕ БАГАТОКВАРТИРНИЙ БУДИНОК?

 

Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р., багатоквартирним будинком вважається - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.

Це означає те, що багатоквартирними будинками, вважаються навіть старі двоповерхові квартирні будинки, які були побудовані в Україні після Другою світової війни, яких на території Східної України залишилось досить багато.

В свою чергу також слід наголосити, що вищезазначеною нормою закріплено, що у багатоквартирному будинку можуть бути розташовані й нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна. Це означає, що на законодавчому рівні, захищаються права та інтереси власників вказаних нежитлових приміщень, та які теж мають право на свій голос як під час вирішення питання про утворення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, так й під час діяльності такого об’єднання.

 

ПИТАННЯ СТВОРЕННЯ ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ РЕГЛАМЕНТОВАНІ

1. Законами України:

1.1 «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. №2866-111;

1.2 «Про житлово-комунальні послуги» під 24.06.04 р. № 1869;

1.3 «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. N8 2482-ХП;

1.4 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р.

2. Постановами Кабінету Міністрів України:

2.1 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.2004 р. № 1242;

2.2 «Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» від 20.05.2009 р. № 529;

2.3 «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодно та гарячої води і водовідведення» від 20 травня 2009 р. № 529;

2.4 «Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків» від 24.01.2006 р. № 45;

 

3. Наказами Державного комітету України з питань житлово комунального господарства:

3.1 «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» від 15.09.1992 р. № 56;

3.2 «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.2003 р. № 141;

3.3 «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.09.2004 р. № 150;

3.4 «Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді» від 25.04.2005 № 60

3.5 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 25.08.2005 р. № 76;

3.6 «Про затвердження Правил управління будинком спорудою житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» від 02.02.2009 р. № 13.

3.3 «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.09.2004 р. № 150;

3.4 «Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді» від 25.04.2005 № 60

3.5 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 25.08.2005 р. № 76;

3.6 «Про затвердження Правил управління будинком спорудою житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» від 02.02.2009 р. № 13.

 

Експерт з

 питань управління багатоквартирним будинком

Олена Дємєнєва

 

 

«Проект «Відновлення врядування та примирення в охоплених конфліктом громадах України»,  реалізується ПРООН в Україні за підтримки Швейцарської Конфедерації та Уряду Швеції. Погляди висловлені в цій публікації, належать авторам і можуть не збігатись із офіційною позицією ПРООН в Україні, Швейцарської Конфедерації  та Уряду Швеції»